南青山精品公寓酒店
選址及投資經營分析
東京都港區青山作為日本時尚重鎮及藝術發展中心，是東京人稱3A之一的都心絕佳地段，此區之整棟建築皆為保值性極高的稀有資產。此高級區段也是來訪東京的旅客爭相朝聖的旅遊熱點，緊鄰表参道、六本木、赤坂及涉谷，距離此三層樓獨棟建築徒步三分鐘的青山一丁目站則坐擁銀座、半藏門及大江戶三條地鐵線，此棟物業是做為投資酒店經營的不二首選。
PMC諮詢分析客戶財務狀況及資產配置需求，量身訂制符合預算的投資方案，並藉由整合在地專業不動產仲介業者，建立迅捷資訊脈絡，構築稀有物件資源共享網路，以獲得第一手精選不動產買賣資訊，進而購置精華地段值得投資的不動產，以專業規劃管理創造高投資報酬。
協同東京在地策略合作夥伴 - 高端公寓酒店品牌Real Life團隊操刀整體設計改裝及酒店經營管理，以酒店經營將投資收益最大化，創造不動產高投報固定收益。
建築外觀
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借重RL團隊專業設計能力，將外觀翻新改裝後，呈現沉穩高雅氛圍，以貼近地段調性的手法，利用高端素材包裝高質感物業，推升酒店住宿賣價，同時拉抬不動產淨值，進一步提升整體投資效益。
Before
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原有外觀帶有許多古典歐風裝飾線板，顏色表現以粉色為主，整體呈現過時老氣，與青山地區的時尚感十分違和，做為酒店、旅館使用欠缺高端商業識別個性，老舊的建築視覺表現也拉低整體不動產價值。
室內設計規劃
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將整棟建築三層樓變更規劃為一層一戶獨立格局的三個單位，可用空間最大利用下，分別設計為兩間2LDK及一間1LDK的大空間，另外利用畸零空間設置兩間儲藏整備室以供酒店經營使用。
以三套完整生活配備的行政套房酒店房型作為公寓式酒店經營使用，內裝設定當代時尚風格搭佐日式在地藝術以迎合歐、美、澳高端旅客需求，藉以最大化拉高租金收入。
改裝後除酒店經營外，也可作為長短租三個獨立單位分租使用，賦予物件經營靈活性，可因應國際情勢彈性調整經營方針，維持穩定收益報酬。
Before
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舊有室內格局錯綜複雜，各個樓層並未做任何獨立分隔，整棟建築只能供給單一團體使用，作為任何其他用途使用都難以符合需求，若以現況做投資經營出租，預期固定收入將偏低，難以實際體現物件位於青山高檔區段的高報酬特性。
收益比較分析
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整棟建築改裝後申請合法酒店執照，在都心青山地區作為酒店經營使用，三個房間單位每年能創造總和2,500萬日圓以上的營收，扣除管理營運及其他必要支出能將整體房價投資報酬率拉升至約7%。倘若以銀行貸款七成作為計算，整體年投資報酬率可達約12%，以不動產為投資標的的投資操作來說，是可觀的穩定投資收入。
Before
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原有整棟建築做為長租出租使用，每年固定租金收入約800萬日圓，扣除持有、維護成本及管理支出，整體房價投資報酬率約為4%。如以PMC主導建議的銀行貸款七成槓桿操作計算，整體年投資報酬率約為8%。
物件投資困難點
1. 南青山精華地段，欲出售整棟物業難以尋覓，購入物件相當困難。
2. 青山地域劃分及都市計畫設定複雜，使用用途多有限制，事前調查作業繁瑣，旅館執照申請技術門檻較高。
3. 建築外觀及旅館內裝設計改裝需符合青山地段高標準，旅館設計及經營皆需要高度專業手法。
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